滞納保証付ＢＰＯを６割が導入
施設開発後に運営受託付で売却
近年都市部を中心とした居住空間の狭小化や在宅ワークの増加などにより、トランクルームやレンタル収納サービスの「セルフストレージ」の利用者ニーズが高まっている。同社はセルフストレージ事業者やその投資家に対して、開発、運営、保証、ＩＴソリューションなどのサービスを提供する、いわば業界のプラットフォーマーの役割を果たしてきた。
２０２５年９月期の実績は売上高23億１２００万円、営業利益１億４７００万円。セグメント別売上高比率は「ビジネスソリューションサービス（以下ＢＳ事業）」が約63％、「ターンキーソリューションサービス（ＴＫＳ事業）」が約37％。
▲ビジネスソリューションサービス（ＢＳ・左）、ターンキーソリューションサービス（ＴＫＳ・右）の事業内容
ＢＳ事業の売上高のうち９割以上を占めるのが、賃料債務保証付きＢＰＯ（※）サービスだ。利用受付、入金管理、滞納保証、収納代行、オンライン決済などの業務をワンストップで提供し、セルフストレージ事業者の運営負担や未収リスクを軽減している。25年９月期のＢＰＯサービスの受託残高は13万５４００件。国内セルフストレージ事業者の約６割に相当する約４５０社が導入し、圧倒的なシェアを獲得している。
※BPO：ビジネス・プロセス・アウトソーシングの略で、業務プロセスの一部を専門的な外部企業に委託する手法
滞納保証の受託サービスでは、一定の契約プランは定めていない。事業者によって単価や支払い回数、集金スキームが異なる。例えば大手事業者の場合、集金を外部委託せず、自社で集金後に手数料だけパルマに支払うケースが多い。一方中小事業者の場合は集金まで一括委託することが多い。その場合パルマが利用者から使用料と委託料を回収し、委託料を差し引いた分を事業者に支払う流れだ。ＢＳ事業ではこのほかＷｅｂ申込システム「クラリス」の提供やコールセンター代行なども請け負っている。
一方のＴＫＳ事業では、同社がトランクルームを開発後、運営受託やマスターリース（建物一括賃貸借）付きで、投資家へ売却を行う。開発するのは一棟屋内型施設と屋外コンテナ型施設の２種類。
▲トランクルームには屋外コンテナ型（左）と一棟屋内型（右）との２種類がある
一棟屋内型施設は、首都圏を中心に「Ｋｅｅｐ ｉｔ（キーピット）」ブランドを展開する。26年は大田区池上と横浜の２棟を竣工した。大田区池上は三菱地所と同社の共同開発による約２００室。横浜は自社保有の約１５０室。一棟屋内型施設については、投資ファンドや事業会社などを対象に売却を進める方針で、物件特性に応じて運営受託やマスターリースを組み合わせながら展開していく。
▲︎三菱地所と共同開発した大田区池上の「キーピット池上・久が原」
屋外コンテナ型は、１施設が20フィート（約６メートル）のコンテナ約10本、平均25室を基本とする。主に個人投資家やストレージ事業者、不動産会社向けに展開しており、開発から運営支援まで一貫して手掛けている。
同社は、国内のセルフストレージ市場は今後も順調な成長を続け、２０３０年には国内の市場規模が１１００億円を超えると予想している。しかし、米国と比較すると、日本国内のストレージ普及率は依然として低い水準にある。
「米国では世帯普及率が10％を超える一方、日本ではまだ１％程度にとどまっており、大きな成長余地があると考えています。新規施設は地域で認知されるまで一定の時間を要しますが、一度需要が定着すると利用者が継続的に積み上がっていく特徴があります。賃貸住宅のように新築時が稼働のピークになるのではなく、時間の経過とともに稼働率を高めていける点が、ストレージ事業の特徴です」（木村純一社長）
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