長期ビジョンで変革を進める企業

地主
（３２５２・Ｐ・東京都千代田区）

土地のみ投資の「ＪＩＮＵＳＨＩビジネス」
成長戦略の核はリースバック

建物を持たず土地のみに投資する独自の不動産投資手法「ＪＩＮＵＳＨＩビジネス」を展開するのが地主だ。同社は不動産セクターに属するが、自社を「不動産金融商品のメーカー」と位置付けている。

ＪＩＮＵＳＨＩビジネスは土地の購入から始まる。人口動向や足元の商圏人口、周辺環境などを考慮したうえで、将来にわたり転用性の高い土地を仕入れる。そして、仕入れと同時にスーパーやドラッグストア、老人ホーム、工場など多様なテナントと長期の定期借地権設定契約（※１）を締結する。

※１　定期借地権設定契約：契約期間満了時に更新がなく、借主は建物を解体・撤去して土地を更地にして返還する契約のこと

▲大手量販店などとの取引実績も豊富にある

土地に建物を建設し、所有・運営するのは同社と契約を結んだテナントで、保守管理費もテナントが負担する。そして、テナントから借地料が入るようになった土地を、安定したキャッシュ・フローが見込める不動産金融商品として投資家に売却する。

主な売却先は、自社グループで運用する私募リート「地主プライベートリート投資法人（地主リート）」だ。地主リートでは、機関投資家の資金を運用している。

ＪＩＮＵＳＨＩビジネスには３つの収益機会がある。開発した商品を保有する間に得る賃貸収益。商品の売却時に得る売却益。また、地主リートでは機関投資家の資金を運用することで運用報酬を得ている。

同社は２０２６年２月に「中期経営計画（２０２６─２０２８）」を発表。28年12月期に当期純利益１００億円以上、運用資産規模５０００億円以上を目標に掲げる。

▲「JINUSHIリースバック」では、企業から土地のみを買い取り、定期借地権設定契約を結んで借地料を得る

その目標を達成するための成長戦略として、同社は「ＪＩＮＵＳＨＩリースバック」の提案を推進する。ＪＩＮＵＳＨＩリースバックは、企業が保有する土地・建物一体の不動産から土地のみを同社に売却し、売却後も定期借地権設定契約を結ぶことでその土地を使い続けられるサービスだ。企業は土地の売却により、成長投資などに向けた資金の確保や、経営指標・財務状況の改善を図れる。